V rámci prodeje nepotřebného nemovitého majetku, které Ministerstvo obrany pravidelně pořádá, se mimo jiné nabízí k odkupu také jednotlivé objekty čs. opevnění z let 1935-38, hlavně lehké opevnění tzv. ŘOPíky. O tyto stavby je zvýšený zájem, avšak kolem jejich pořízení často vzniká řada otazníků. Proto jsme se (nejen) na specifika prodeje objektů čs. opevnění z let 1935-38 zeptali pana Ing. Petra Lelka z odboru pro nakládání s nepotřebným majetkem MO.

1) Pane Lelku, můžete nám představit všeobecně objekty, které resort obrany nabízí k odprodeji?

Ministerstvo obrany prostřednictvím svého odboru nakládání s nepotřebným majetkem sekce nakládání s majetkem nakládá jak se samostatnými pozemky a stavbami, tak i s pozemky se stavbami spojenými. Určitá specifika v tomto spektru představují vojenské areály, nebo právě nemovitosti, které byly svými stavebně technickými charakteristikami původně předurčeny k plnění vojenských funkcí, např. objekty prvorepublikových opevnění.

Foto: Ministerstvo obrany prostřednictvím svého odboru nakládání s nepotřebným majetkem sekce nakládání s majetkem nakládá jak se samostatnými pozemky a stavbami, tak i s pozemky se stavbami spojenými. (Na snímku  pozemky p. p. č. 2993-9 a p. p. č. 2725-4, Kolín)  | army.cz

2) Co je pro tento rok nejdražší nemovitostí, kterou obrana prodává?

V letošním roce jsme prozatím, jako nejlukrativnější transakci, úspěšně dokončili prodej pozemku p.č. 168/30 v k.ú. Nová Ulice v Olomouci, který našel svého nového vlastníka již v prvním kole výběrového řízení za 3,5 milionu korun. Pokud pohled rozšíříme na prodeje, jež jsou stále v řešení, pak se jeví reálným, že největšího zisku dosáhneme pravděpodobně prodejem Městských kasáren v Jaroměři a pozemku v Praze, rovněž po uskutečněném výběrovém řízení.

3) Řadu vojenských nadšenců zajímají objekty čs. opevnění z let 1935-38, hlavně lehké opevnění tzv. ŘOPíky. Je o ně mezi veřejností zájem?

O objekty čs. opevnění je poměrně velký zájem, čehož důkazem je kromě značného nárůstu počtu dotazů, které pracovníci našeho odboru po celé republice vyřizují, i nárůst počtů podaných přihlášek do vyhlašovaných výběrových řízení o zjištění vhodných zájemců o koupi „řopíků“. Především na jižní a severní Moravě se najde mnoho zájemců z řad fyzických i právnických osob, kteří se hlásí do těchto výběrových řízení.

Foto: O objekty čs. opevnění je poměrně velký zájem, čehož důkazem je kromě značného nárůstu počtu dotazů, které pracovníci našeho odboru po celé republice vyřizují, i nárůst počtů podaných přihlášek do vyhlašovaných výběrových řízení. (Na snímku tzv. ŘOPík s pozemkem, Dyjákovice) | army.cz

4) K jakému účelu tyto objekty obvykle zájemci využívají?

Předně je třeba podotknout, že v regulích našich výběrových řízení na zjištění zájemců o koupi není stanovena žádná podmínka dalšího využití nabytého majetku, a to ani v případě bezúplatných převodů. Nabyvatel, může po získání vlastnického práva s takovým majetkem nakládat dle své vlastní vůle, přičemž musí respektovat platné zákony a podmínky stanovené územním plánem obce, např. stupně ochrany území, kde se předmětná stavba nachází (ochrana přírody, lesa, zemědělského půdního fondu, vodstva atd.). Stále platí právní princip Ignorantia juris non excusat. 

Neoficiálně ze zpráv ve sdělovacích prostředcích nebo i z občasných následných kontaktů s našimi kupujícími víme, že způsoby nového využití objektů opevnění jsou mnohotvárné. Pro zajímavost doplním, že jsme zaregistrovali jejich využití třeba jako soukromé expozice tradic opevňování Československa, uměleckého artefaktu, vinného sklípku, základů pro rekreační chatu, útulny pro turisty nebo přímo jako nabízené dočasné ubytovací zařízení.

5) Dá se všeobecně říci, s jak vysokou investicí musí zájemce po odkupu počítat?

Vzhledem k tomu, že se fakticky jedná o stavbu pro obranu státu, měl by každý jiný způsob využití podléhat postupům z hlediska stavebního zákona (např. rekolaudace). Jak už jsem ovšem uvedl výše, protože variabilita nápadů nových vlastníků, co provést se svým opevněním, je skoro bezbřehá, každý jednotlivý nápad si vyžaduje své vlastní náklady a práci. Výše investic je proto čistě individuální a jedinečná. Lze říci, že se může pohybovat od několika tisíc Kč, pokud se nový majitel spokojí jen se základní údržbou, až po stovky tisíc, či jednotky milionů Kč, jestliže se rozhodne pro radikální změnu stavby a zajištění jejího provozu.

6) Co určuje cenu ŘOPíku a jak se tato vypočítává?

Pro stanovení této kupní ceny vycházíme z platného znaleckého posudku. Znalec stanoví cenu zjištěnou dle cenových předpisů a cenu v místě a čase obvyklou, od nichž se pak odrážíme a nabízíme majetek ke koupi. Cenu může ovlivnit i poloha objektu a jeho stavebně technický stav.

Foto: Cenu může ovlivnit i poloha objektu a jeho stavebně technický stav. (Na snímku lehký objekt vzor 37 tzv. ŘOPík) | Matěj Baťha, Wikimedia Commons

7) Je možná přípojka vody, energií atp.? Víte třeba o nějakém objektu čs. opevnění využívaném jako chata?

To záleží především na lokalitě, kde se prodávaný objekt nachází, nebo na vzdálenosti od obydlených oblastí. Jiná situace bude na předměstí Opavy nebo v blízkosti Znojma a diametrálně odlišná pak nastane ve stráních v Jeseníkách nebo v lánech v Podyjí.  Napojení na zdroj energie se může řešit i nějakým lokálním zdrojem jako jsou malé elektrocentrály, baterie, pro vodu pak třeba studny, horské bystřiny. Jak už jsem uvedl dříve, z dostupných veřejných zdrojů jsme se dozvěděli, že některé objekty jsou využívané jako chaty a dokonce i jako „penziony“, kdy je objekt napájen solární energií a vybavený skládací postelí a dalšími „vymoženostmi“ současné doby.

8) Jak je to s pozemky a přístupovými cestami? Leží všechny objekty na vlastním pozemku?

Máme obchodní případy opevnění s vlastními pozemky, tak i bez nich (samostatné stavby na cizích pozemcích) s přístupem po veřejných cestách, částečně ale i bez přístupu. Pokud je předmětem prodeje i pozemek, na němž je stavba opevnění, jde vždy jen o pozemek zastavěný samotnou stavbou. Vlastní umístění objektu na cizím pozemku i přístup k němu pak nezbytně musí řešit nový nabyvatel sám. Vždy je však na tuto situaci v textu uveřejněného konceptu smlouvy a většinou i v inzerátu upozorněn, takže ví, „do čeho jde“. Umístění stavby na cizím pozemku nám přináší  i zákonnou povinnost nabídnout v určité fázi prodeje tuto stavbu vlastníkovi pozemku v rámci jeho předkupního práva. Zde se pak situace větví. V případě, že předkupník, tedy vlastník pozemku, své právo neuplatní, samotná stavba se poté převede zájemci z výběrového řízení. V opačném případě pak musíme jednat s předkupníkem. Pokud se s ním za splnění všech stanovených podmínek dohodneme, kupní smlouva s naším zájemcem z výběrového řízení musí být rozvázána (zrušena) a stavbu získá vlastník pozemku pod ní. V danou chvíli se pak změní i její status, protože jakmile vlastník pozemku nabude vlastnické právo k opevnění na něm zřízeném, ztratí tím okamžikem stavba svou samostatnou existenci a stane se součástí předmětného pozemku.

9) Jak postupujete v okamžiku, kdy je bunkr takříkajíc uprostřed cizího pozemku? Je vůbec naděje takový objekt prodat?

I v souvislosti s předchozí odpovědí je realitou, že přímo navazující okolní pozemky nejsou téměř nikdy předmětem prodeje společně s opevněním, protože Ministerstvo obrany je nemá ve své příslušnosti hospodařit a nemůžeme s nimi jakkoliv nakládat. I tento stav popisuje koncept kupní smlouvy, případně inzerát. I tyto prodeje 
si své zájemce najdou. S výsledky prodejů i počty zájemců jsme vcelku spokojeni.

10) Jak probíhá vlastní prodej objektu a následný zápis do katastru nemovitostí?

Vyhlášením výběrového řízení ke zjištění vhodných zájemců o koupi prostřednictvím inzerátu zveřejníme nabídku. Celý jeho text včetně fotodokumentace, konceptu kupní smlouvy a map prezentujeme na webu našeho odboru www.onnm.army.cz (aktuální nabídka). Samotný text inzerátu i s odkazem na naše stránky také zveřejňujeme na internetu na www.centralniadresa.cz, na některých veřejných realitních serverech (Sreality.cz a HyperReality.cz), deníku Právo v „Příloze Nemovitosti“ a na webu Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových (www.uzsvm.cz). Jestliže nejúspěšnější zájemce splní kvalifikační předpoklady, složí povinnou kauci k účasti ve výběrovém řízení a nabídne cenu rovnou nebo vyšší než je vyhlášená minimální kupní cena, vyzveme jej k dodání identifikačních údajů a dokladů o své bezdlužnosti vůči orgánům státu (finanční, sociální a zdravotní). Následně s ním uzavřeme kupní smlouvu. Ta pak podléhá schválení Ministerstvem financí (eventuálně Ministerstvem kultury nebo Ministerstvem životního prostředí v přesně specifikovaných případech). Podmiňuje-li její účinnost povinné uveřejnění v Registru smluv, stane se tak v intervalu několika dní od vydání schvalovací doložky. V tuto chvíli případně může následovat povinná nabídka předkupníkovi (viz výše), v případě jeho nezájmu následuje vystavení faktury na úhradu zbylé části kupní ceny, po jejím zaplacení je přistoupeno ke vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí a fyzickému předání. V případě, že předkupník využil své předkupní právo, sdělíme tuto skutečnost zájemci a kupní smlouva se ruší, vracíme složenou kauci a uzavíráme kupní smlouvu za stejných podmínek s předkupníkem. Návrh na vklad vlastnického práva podáváme k územně příslušnému katastrálnímu pracovišti z naší úrovně po včasné a řádné úhradě druhé části kupní ceny. 

11) Prodej objektů čs. opevnění (hlavně ŘOPíků) je každoroční, kolik jich má nyní resort v majetku?

Prodávat můžeme pouze ta opevnění, která jsou zaměřena a zapsána v katastru nemovitostí. Jedná se o  cca 960 řopíků a 19 těžkých opevnění. Informace o postupech a obecných podmínkách přihlášení se do výběrového řízení jsou zveřejněny na našem webu www.onnm.army.cz, ve složce Dokumenty v článku „Nakládání s objekty stálého lehkého (SLO) a stálého těžkého opevnění (STO) Československa“. K tomu ještě musím dodat, že objekty opevnění nejenom prodáváme, ale i bezúplatně převádíme. A samozřejmě je nutné se i zmínit, že některé objekty opevnění jsou a budou povinně předávané Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových. Tuto povinnost nám u všech objektů opevnění, které se staly trvale nepotřebnými pro Ministerstvo obrany po 29. 2. 2016, ukládá zákon č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, ve znění pozdějších předpisů.

12) Existuje nějaký časový plán, do kdy by se měl odprodat poslední bunkr?

Vzhledem k rozsahu prací s těmito objekty, každoročnímu množství inzerovaných objektů ke koupi i dalších převodů, jež náš odbor realizuje, je velmi nesnadné odhadnout horizont prodeje posledního bunkru.